節税お役立ちコラム

不動産投資(マンション・アパート経営)が節税に役立つ仕組み

節税のために不動産投資をしている、という話を耳にしたことがある方もおられるのではないでしょうか。親から譲り受けた土地にマンションやアパートを建てて運用しているという方もいますが、こうした方の多くが利益目的ではなく実は節税目的だったりします。


それだけ不動産投資には節税の効果があるということですが、不動産投資や税制についてまったく詳しくない方からするといったい何の事だかさっぱり分からないでしょう。では、実際に不動産投資によってどのような税金を節税できるかというと、所得税や住民税、相続税などを節約できます。


所得に応じて納めなくていけないのが所得税です。すなわち、所得が多ければ多いほど所得税の納税額は多くなるということですが、不動産所得の場合は損益通算が可能なため不動産運用で出た赤字と給与所得などを合算して合計所得を少なくすることによって納税額を少なくすることができるのです。結果的に確定申告を行うことで所得税の還付を受けることができ、大きな節税効果が期待できるということです。



また、冒頭で住民税の節税も可能とお話しましたが、住民税は基本的に所得税を基に算出するため所得税を節約することができれば自然と住民税も節約することが可能となります。



さらに、遺産相続でもっとも頭を悩ませることになる相続税についても不動産運用を始めることによって節税することができます。不動産を相続する場合には固定資産台帳や路線価などから価値を算出するため、実質的に納付する相続税額が安くなる傾向にあるのです。


このように、賃貸マンションやアパート運営を行うことによってさまざまな節税効果が期待できますし、実際にこのような方法で税金を節約している方も大勢います。


不動産管理会社設立で節税


不動産投資によって節税ができるということは先ほどお伝えしてきましたが、実は不動産管理会社を設立することによってさまざまなメリットを得ることもできるのです。不動産管理会社を設立することによっても節税効果を得ることができますが、自身の経済状況などによって設立するかどうかの判断をしなくてはなりません。


そのため、不動産管理会社を設立したほうが絶対に得である、と断言することもできませんし、必ずしもメリットばかりとは言い切れないのも事実なのです。



具体的にどのようなメリットがあるのかということですが、一つには不動産所得を給与所得にできるため給与所得控除が受けられるというメリットがあります。また、経費の項目が増えることになりますから、節税対策の選択肢が広がるのはメリットと言えるでしょう。


経費の項目が増えたらそれだけ経費として計上できるようになりますし、結果的に大幅な節税になることも珍しくありません。また、青色申告の損失繰越控除期間が9年になりますし、相続税対策としても有効という魅力があります。


法人の不動産管理会社を設立することによって、税率が低くなる可能性もありますからこれもメリットと言えるでしょう。税率が下がれば大きな節税に繋がりますし、魅力的なポイントとなります。


このように、不動産管理会社を設立することによって得られるメリットはことのほかたくさんありますし、検討してみる価値は十分あるといえるでしょう。不動産管理会社を設立することで明らかにメリットが増える、という方の場合は迷わず設立に向けて動いたほうがいいでしょう。


デメリットについて


不動産投資における節税にはいろいろな方法がありますし、先ほどは不動産投資ではなく不動産管理会社の設立によって得られるメリットについてご紹介しました。実にたくさんのメリットが存在するため、早速不動産管理会社設立に向けて動こうと考えている方もいるかもしれませんが、実は不動産管理会社設立にはメリットだけが存在するわけではありません。


たくさんメリットがあるということはそれだけデメリットもあるということですから、ここではデメリットについていくつかご紹介しましょう。



まず、不動産管理会社として運営していくのなら税理士と顧問契約を結ぶ必要性が出てきますし、当然税理士への報酬も必要となってきます。会社の維持運営費はもちろん、こうした税理士への報酬などのコストもかかってくるというデメリットが挙げられます。


ただ、税理士と顧問契約を結ぶことに関しては、不動産投資における節税のアドバイスなどをもらえるでしょうから、必ずしもデメリットばかりがあるというわけではありません。


赤字が出てしまったときでも最低限年間7万円の税金が発生しますし、法人設立時にはさまざまな費用もかかってきます。こうしたコスト面でのデメリットがあるのが特徴と言えるでしょう。


また、法人化することによって社会保険に加入する義務が発生しますし、個人で運営するよりも税務調査が入りやすくなるというのもデメリットです。もちろん、きちんと税金を納めているのなら特別問題はありませんが、それでも税務調査が入りやすくなるのはうれしいこととは言えません。


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