節税お役立ちコラム

不動産所得の節税方法は?知っておきたい不動産所得の経費

不動産所得とは、賃貸マンションやアパートを運営して得た所得のことです。ひと昔前だと投資家や不動産を所有する一部の人だけが不動産投資によって不動産所得を得ていたようなイメージですが、近年ではサラリーマンが副業として不動産所得を得るなど時代は変わってきています。


不動産所得も所得であることには変わりないため税金を納める必要がありますが、できることなら少しでも節税したいと考えるのはごく普通のことでしょう。では、不動産所得はそもそもどのようにして計算すればいいのかということですが、不動産所得は総収入金額から必要経費を引き、そこからさらに青色申告特別控除額を引いた額になります。



このような計算式で不動産所得の税金は計算されます。計算式をみても理解できるように、経費が多ければ多いほど支払う税金を節税できるということになります。経費の総額が大きければ大きいほど差し引かれる額が多くなるということですし、トータルで支払う税金の額が少なくなるのです。そのため、不動産所得にかかる税金を少しでも安くして節税するためにはいかに経費を計上できるかにかかっているということになります。


節税ということを第一に考えると、経費を漏れなく適正に計上するということが非常に重要となってきます。ここが非常に重要なポイントですから、しっかりと覚えておきましょう。もちろん、実際には経費にならないようなものを経費として計上することはいけませんが、意外にも経費だと思わずに計上していない項目などもたくさんあるはずです。


本来計上できるはずの経費を計上せずにそのまま計算してしまうと大きな損となってしまいますから、注意が必要です。次からは具体的な経費についてみていきましょう。


経費の種類について


不動産所得にかかる税金を節税するためには、経費をもれなく計上するということが重要になってきます。正直、これが不動産所得税の節税では第一ですし、ここがしっかりできていれば不動産所得税の節税はほぼパーフェクトと言っても過言ではないでしょう。



では、不動産運営においていったいどのような経費が認められているのかということですが、まずは租税公課が挙げられます。固定資産税や都市計画税、賃貸物件を取得したときに課せられた登録免許税や不動産取得税などが該当します。


運営している物件が加入している損害保険も経費として計上可能です。火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険などが該当します。なお、経費として計上できるのは初年度分のみとなりますから、たとえ10年分を一括払いしていたとしても意味はありませんので注意しましょう。


減価償却費や修繕費も経費として計上できますから覚えておいてください。建物の壁やバルコニーのペンキ塗り替え、設備の修復、畳の張換えなどにかかった費用はすべて経費として算入することができます。


賃貸運営している物件の建築や購入のために金融機関から融資を受けている方も多いでしょうが、借入金の利息も経費として計上できます。ただし、借入金返済額のうち元本に相当する部分や賃貸運営が始まる前の利息部分などは経費として認められないため注意しましょう。


賃貸物件の管理をしてくれている管理会社に支払う費用なども経費となりますし、不動産投資会社が主催したセミナーへの交通費、管理会社などへ連絡したときの通信費、管理会社や税理士と打ち合わせをしたときの接待交際費なども経費になります。


確定申告の方法


不動産運営によって所得を得ているのなら確定申告もしなくてはなりません。税理士を顧問として雇用している場合は税理士に相談するのも良いですし、代理として税理士に任せてしまうことも可能ですが、自分でもできますからなるべくお金をかけたくないのなら自分でチャレンジしてみましょう。


また、勘違いしている方が多いですが、不動産投資の場合は黒字であろうが赤字であろうが確定申告はしなくてはなりません。事業自体が赤字であっても確定申告の必要性はありますから覚えておきましょう。



不動産運営以外に収入がある場合には損益通算することが可能ですし、赤字の場合でも合計所得が減って納め過ぎた税金が還付されるメリットもあります。確定申告を行うタイミングですが、これは毎年2月の中旬から3月の中旬となります。ギリギリになってしまうとあわただしくなってしまいますから、なるべく余裕を持って早めに準備しておきましょう。


確定申告の流れですが、まずは申告に必要な書類を揃え決算書を制作します。確定申告書も作成したら申請手続きを行います。


申告に必要な書類はたくさんありますから、漏れなく揃えておくようにしましょう。売買契約書や固定資産税の通知書、火災保険などの証券、借入の返済予定表、賃貸契約書などが該当します。不動産以外で収入があるのなら源泉徴収票も準備しておく必要があります。


また、交通費や接待交際費などの経費の領収書も必要となりますから忘れないようにしましょう。交通費や接待で使ったお金の領収書はその都度整理するか、まとめておくと申告の時期に便利です。


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